Долевое участие в строительстве

Сегодня купить дом целиком или готовую квартиру могут позволить себе далеко не все. Как известно, рынок быстро реагирует на сигналы общества, и создает условия для разрешения проблем. Так,  стабильный спрос на доступное жилье сформировал институт долевого строительства.

Порядок участия в долевом строительстве

Схема такой деятельности очень проста: дольщики (инвесторы) передают застройщикам (строительным и инвестиционным компаниям) средства, на которые те строят дом, после чего передают квартиры в этом доме в собственность дольщиков.

Плюсы долевого строительства

Не удивительно, что этот институт получил большую популярность. Во-первых, потому, что покупатель может не оплачивать квартиру в рассрочку. Во-вторых, долевое строительство является удачной инвестицией в будущее, поскольку к моменту передачи квартиры в собственность, стоимость аналогичной будет выше. Ну и наконец, это отличный способ вложения свободных средств, ведь после окончания строительства дома, квартиры в нем будут стоить дороже.

Недостатки долевого строительства

Однако, есть и некоторые трудности. Они касаются индивидуализации предмета договора в силу того, что во время строительства проект дома может меняться. Право собственности дольщика на объект возникает лишь после завершения строительства, а до этого квартира является лишь абстрактным правом требования. А потому есть опасность что одна и та же квартиру будет продана нескольким лицам.

Защита участников долевого строительства

Как раз из-за подобных недостатков сейчас долевое строительство в сознании большинства населения имеет отрицательную окраску.  И для устранения такого негативного отношения был принят Федеральный Закон № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве от 30.12.2004г., который на данный момент является основным нормативно-правовым актом, регулирующим отношения в сфере долевого строительства.

До его принятия складывалась такая ситуация, что ГК РФ не выделял такой вид договора как «договор долевого участия в строительстве», что повлекло пробельность в законодательстве. Отношения между сторонами по поводу строительства строились на основании норм закона, регулирующих правоотношения договора подряда, совместной деятельности, инвестирования.

Принятый на сегодняшний день Федеральный Закон № 214-ФЗ комплексно регулирует данную сферу правоотношений и гарантирует защиту права дольшиков в большей степени, чем ранее. Он содержит ряд нововведений. В частности, отметим, что одним из обязательных требований в регулировании правоотношений, лежащих в плоскости долевого строительства, является юридическое оформление договора  об участии в долевом строительстве. Договор признается заключенным при наличии в нем требуемых существенных услувий:

  • Определение объекта долевого строительства;
  • Срок передачи его (объекта) застройщиком;
  • Цена договора, порядок и сроки её уплаты;
  • Гарантийный срок на объект долевого строительства;
  • Обязательность государственной регистрации данного договора;
  • Застройщик вправе привлекать средства дольщиков лишь, когда у него есть разрешение на строительство, публикацияпроектной декларации в и оформление земельного участка (на праве собственности или аренды) под проект.

Данный закон призван защитить в первую очередь дольщиков, а потому тщательно прописывает ответственность сторон (прежде всего - застройщика). Он обязует вести строительство в соответствии с проектом и наказанием за  просрочку передачи объекта в собственность, устанавливает неустойку.

Нарушение прав участников долевого строительства бывают различными, и разрешить дело мирно удаётся очень редко. А потому сфера долевого строительства несет в себе сильно напряжение.

Тем не менее, многих споров, связанных с долевым строительством можно избежать, если грамотно подойти к заключению договора. Ведь любую проблему проще предотвратить, чем разрешить. А потому, гораздо эффективнее обратиться к помощи профессионального юриста, не только для  защиты в судебном разбирательстве, но и для сопровождения и консультирования на этапе оформления отношений.

Контракт долевого участия в строительстве

В настоящее время покупка объекта недвижимости предполагает вложение значительных денежных средств. Таким образом, далеко не каждая семья в состоянии позволить себе приобрести жилое помещение на праве собственности. Договор долевого участия в строительстве призван существенно снижает цену на объект возводимой недвижимости, гарантируя при этом получение квартиры через установленный период времени. Поскольку данный договор был введен на государственном уровне для защиты дольщиков от мошеннических схем и является обязательным при продаже недвижимости в строящемся доме, риски быть обманутыми у вкладчиков сокращены практически до нуля.

Денежные средства граждан привлекаются на строительство объекта недвижимости до его введения в эксплуатацию только в силу ряда оснований:

  • Договора участия в долевом строительстве
  • Жилищного сертификата, выпущенного эмитентом, имеющим на законном основании земельный участок и разрешение строительства многоквартирного жилого дома на нем
  • Договора участия в жилищно-строительном / жилищным накопительном кооперативе.

Содержание договора долевого строительства

Обязанность дольщика

  • Передать установленную договором цену
  • Принять объект после ввода в эксплуатацию.

Условия договора:

  • Конкретный объект, соответствующий проектной документацией
  • Обусловленный договором срок передачи объекта
  • Цена, порядок и сроки оплаты
  • Установленный гарантийный срок.

При несоблюдении данных условий или отсутствии хотя бы одного из них, договор долевого участия признается не заключенным. Среди требований к оформлению договора выдвигается его письменное закрепление, более того он должен пройти процедуру государственной регистрации, с момента его регистрации он приобретает юридическое значение. 

Документы для государственной регистрации договора долевого участия

Для государственной регистрации договора, формируется пакет документов, состоящий из: 

  • Описание объекта, согласованное сторонами
  • Местоположение объекта на плане строящегося дома
  • Планируемая площадь будущего объекта
  • Подлинный договор долевого участия (возвращается после внесения записи о государственной регистрации)
  • Заявление сторон на государственную регистрацию объекта.

При заключении договора долевого участия с первым дольщиком также представляются:

  • Разрешение, полученное на строительство конкретного объекта
  • Утвержденная проектная декларация
  • План будущего многоквартирного дома с обозначением его расположения и количества жилых и нежилых помещений
  • Договор поручительства, в случае выбора застройщиков в качестве средства обеспечения обязательства поручительства
  • Списки граждан, имеющих право на жилые помещения в данном объекте недвижимости, отнесенные к экономическому классу, строящиеся на земельных участках, выделенных Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства.

Срок государственной регистрации договора долевого участия

Непосредственная регистрация договора долевого участия в строительстве осуществляется в течение

  • 30 календарных дней – с первым дольщиком;
  • 5 рабочих дней – с последующими дольщиками.

При составлении договора долевого участия необходимо учитывать ряд моментов, которые являются обязательными правилами и не подлежат изменению по соглашению сторон:

  • Риск случайной гибели, случайного повреждения объекта несет застройщик вплоть до момента его передачи дольщику
  • После смерти дольщика его наследники в порядке правопреемства приобретают прав и обязанностей по договору. Застройщик не вправе отказать данным лицам во вступлении в договор
  • К отношениям, возникающим из данного договора, применяются правила о защите прав потребителей
  • Цена договора изменяется по соглашению сторон, при наличии в договоре указания на такое изменение
  • Срок сдачи объектов является единым длявсе дольщиков, заключивших договор относительно квартир, находящихся в одном блоке-секции с отдельным подъездом
  • Застройщик обязан передать объект, соответствующий требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, иным обязательным требованиям
  • Гарантийный срок составляет минимум:
    • 5 лет - на объект;
    • 3 года – на технологическое / инженерное оборудование.

Передача объекта осуществляется путем подписания передаточного акта, при этом передача должна осуществляться не ранее получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Заключение договора долевого участия в строительстве требует профессионального анализа договора, проверки застройщика, знания жилищного, градостроительного, гражданского законодательства. Только при наличии данных обстоятельств заключение договора является безопасным для дольщика и ведет к получению квартиры надлежащего качества, в установленный срок, без дополнительных затрат.

 

Категории: